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잠실 미성크로바(잠실 르엘) 재건축 아파트에 대한 투자 정보를 알아보고자 합니다.
잠실 미성크로바는
투기과열지구로 지정되어 있어서 조합원 매물 매매에 제한이 있습니다.
매매가 가능한 조건으로는
보유 10년 이상, 거주 5년 이상이면서 1세대 1 주택인 경우
혹은
해외 이주 등으로 예외적인 이유로 불가피하게 매매해야 하는 경우
이러한 경우에 매매가 가능하오니 잘 살펴보시기 바랍니다.
바로 편의 진주아파트는 철거 중 문화재가 발굴되어 공사일정이 다소 지연되었으나
미성크로바는 아무런 장애없이 잘 진행되고 있습니다.
미성크로바는 롯데건설에서 롯데 르엘이라는 하이엔드 브랜드로 짓게 됩니다.
대치동과 잠원동의 롯데 건설 아파트들도 르엘이라는 하이엔드 브랜드 명칭을 가지고 있습니다.
■ 잠실 미성크로바(롯데 르엘) 입지
잠실 미성크로바는 미성아파트와 크로바맨션 부지를 합하여 함께 재건축하는 단지입니다.
14개 동, 지하 3층 ~ 지상 35층, 총 1,850세대가 들어설 예정입니다.
동쪽에 있는 진주아파트는 철거중으로 23개 동 2,678세대 규모의 잠실래미안 아이파크 단지가 들어올 예정입니다.
휴식 레포츠 메디칼 인프라
약 43만 8천평의 올림픽 공원, 석촌호수, 송파나루공원, 한강변 등의 휴식 인프라
롯데월드타워, 롯데월드, 잠실 종합 운동장의 레포츠 엔터테인먼트 인프라
대한민국 최고의 서울아산병원 메디칼 인프라가 구축되어 있습니다.
트리플 역세권 교통 인프라
8호선 몽촌도성역(평화의 문) 도보 6~8분
2호선 잠실나루역 도보 6~8분 (혹은 잠실역)
9호선 한성백제역 도보 11~13분
학군 인프라
명문인 잠동초등학교(도보 10분)가 배정되어 있으며
잠실중학교(도보 10분)
잠실고등학교(도보 8분)가 있어서
탁월한 교육 환경에서
자라나는 자녀들을 양육할 수 있습니다.
■ 잠실 미성크로바 조합원 분양가
먼저 조합원 분양가입니다.
84 타입은 약 12.9억 원( 약 3,800만 원/평)
59 타입은 약 9.6억 원( 약 3,840만 원/평)
인근 잠실파크리온 아파트 전용 85 타입이 17.2억(20층) : 2023년 1월 31일 계약, 2008년 건축(16년 차)
잠실 파크리온 아파트가 한강뷰를 가지고 있지만
미성크로바는 영구적인 올림픽공원 혹은 석촌호수 롯데월트타워 뷰가 있습니다.
그 가치의 차이는 미성크로바가 그렇게 열세이지는 않습니다.
그러므로 충분한 투자 가치가 있다고 보입니다.
현재 미성크로바는 매매금액 15억이며, 조합원 이주비는 대략 3억 정도이므로
이를 승계할 경우 실제 투자금은 12억 원 정도가 필요합니다.
철거된 나대지 상태취득세율이 4.6%이므로 6천9백만 원 정도가 소요됩니다.
간단히 투자성을 분석해 보면
실제 투자되는 금액은
실투자금 12억 원 + 취득세 및 등기비 7천3백만 원? + 부동산 중개수수료 약 1천만 원
= 12억 8천3백만 원 정도입니다.
은행 적금 금리를 약 3%로 잡을 경우 약 3,849만 원입니다.
10년 정도 실거주 매도할 것을 감안하면
3,849만 원 * 10년 = 38,490만 원입니다.
10년 정도의 기간에 들어가야 되는 기회비용이 약 4억 원 정도입니다.
경험적으로 10년이 지나면 잠실 르엘이 지금의 2배 정도 가격이 되지 않을까라는 생각을 해 봅니다.
추가적으로 들어가는 조합원 분담금은 아직 공시되지 않아서 좀 더 구체적으로 말씀드리기 어렵습니다.
그렇지만 현재의 조합원 입주권도 충분히 좋은 가격적인 매력을 가지고 있다고 보입니다.
일반 분양금액과 일정은 아직 미정이므로 좀 더 구체적으로 말씀드리기는 힘듭니다.
(참고로 저는 본 미성크로바 매물들과는 아무런 이해관계가 없습니다.)
이 부분은 좀 더 관심 있게 지켜봐야 할 것으로 보입니다.
■ 잠실 미성크로바(롯데 르엘) 재건축 투자 의견
참고로 저는 무조건적인 상승론자 혹은 하락론자는 아니라고 저 자신을 평가합니다.
부동산도 주식과 마찬가지로 내려갈 때가 있으면 올라갈 때가 있습니다.
역사적으로 그렇게 증명되었습니다.
일반 분양권 혹은 조합원 입주권을 생각하고 계신 분께서는 반드시 확신을 가지셔야 합니다.
현재 우리나라는 물론 전 세계 경제는 금리인상과 물가폭등으로 인해 매우 힘든 상황에 직면해 있습니다.
세계 경제를 주무르는 미국 연준위의 파월의장도 올해 안으로는 금리인하에 대해 긍정적이지도 부정적이지도 않은 어려운 입장을 취하고 있습니다.
하지만 대부분의 투자자들은
내년인 2024년부터는 약간씩 금리인하와 물가안정이 있을 것이라고 보고 있습니다.
다시 부동산 시장으로 유입되는 자금이 늘어날 것으로 보입니다.
분양권이나 조합원 입주권을 매수하려고 검토하시는 것은 좋은 생각이라고 보입니다.
아주 강한 매수자 시장이므로 충분히 매력적인 가격에서 매수하실 수 있을 것입니다.
조건은 자금적으로 여유가 있으신 분들만 실거주용으로 투자를 하셔야 한다는 것입니다.
서울중에서도 잠실은 워낙 규제가 많아서
2 주택자 이상이신 분들께서는 양도소득세를 내고 나면 실질적으로 남는 이익이 없을 것이기 때문입니다.
주식과 같은 증권도 그렇지만
부동산 시장을 포함한 모든 재테크 시장에서는 시장에 겸손해야 합니다.
발바닥에서 살 수 없고 머리 꼭대기에서 파실 수 없습니다.
이것은 신이 아니고서는 도저히 할 수 없습니다.
성공하신 많은 투자자들이 말합니다.
"투자는 기술이고, 매도는 예술이다"
사는 것보다 파는 것이 더 힘들다
지금 이러한 매물들에 투자하시는 것은 장기적으로 볼 때
높은 부동산 투자 수익을 거둘 수 있는 아주 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.
끝까지 읽어 주셔서 대단히 감사드립니다.