안녕하세요.
항상 그렇지만 혼신의 힘을 다해 부동산 투자에 참고할만한 글을 만들어 보도록 하겠습니다.
송파구 신천동 잠실 진주아파트(래미안 아이파크) 재건축에 대한 투자 전망을 해 보도록 하겠습니다.
잠실 진주아파트는 법정동으로는 잠실동에 신천동이 포함되지만 행정동으로는 신천동에 속합니다.
먼저 투기과열지구로 지정되어 있어서 조합원 입주권을 매수하시려는 분들께서는 잘 살펴보시기 바랍니다.
단, 10년 이상 소유하고 5년 이상 실거주하신 1세대 1 주택자 혹은 해외 이주 등으로 불가피한 사정이 있을 때에만 거래 가능하오니 참고하시기 바랍니다.
1980년에 총 16개 동, 1,507세대로 지어진 아파트로 현재 43년이나 된 구축아파트입니다.
진주아파트는 8호선 몽촌토성역(평화의 문) 4번, 5번 출구에 위치하며, 필요에 따라서 2호선 잠실역(송파구청)까지 도보로 약 10분, 9호선 한성백제역까지 도보 5분 정도면 갈 수 있는 트리플 역세권입니다.
맞은편의 43만 8천 평의 올림픽공원이 있어서 그야말로 숲세권에 포함된 아파트입니다.
뿐만 아니라
한강공원 및 성내천, 석촌호수, 송파나루공원도 가깝게 있어서 실입주자분들께서 거주하시기에는 아주 좋은 조건을 갖고 있습니다.
롯데월드타워, 롯데월드 등이 있어서 편의성도 넉넉히 최고라고 할 수 있겠습니다.
학교 역시 명문인 잠실초등학교, 잠실중학교, 잠실고등학교가 있어서 교육에도 아주 좋은 여건을 가지고 있습니다.
약간의 흠이라면 파크리오 아파트와 미성아파트, 크로바아파트(잠실 르엘아파트)가 한강뷰를 가리고 있다는 것입니다. 대신 올림픽공원 영구조망을 가질 수 있습니다.
잠실 진주아파트가 걸어온 길
2015년 조합설립인가
2017년 사업시행인가
2018년 관리처분계획인가
2021년 공사착공
중간에 약 1,600여 년 전의 삼국시대 문화재 발굴로 인해 한때 공사가 중단되는 기다림의 시간이 있었습니다.
하지만 송파구와 조합이 문화재청과 협의를 이끌어 내면서 곧 다시 착공할 것으로 기대를 모으고 있습니다.
총 23개 동 2,678세대(지하 4층/지상 35층)의 대단지 아파트로 578세대가 일반 분양을 할 것으로 예정되어 있습니다.
입주예정시기는 2025년 6월입니다.
전용 84 타입이 406세대, 59 타입이 49세대, 43 타입이 123세대로 일반 분양하게 됩니다.
잠실 진주아파트의 조합원 분양가는 평당 약 4,000만 원이 될 것으로 보이며, 84 타입은 13억 원 후반, 59 타입은 10억대가 될 것으로 예상됩니다.
일반 분양가는 아직 미확정이지만, 분양가상한제 지역으로 묶여있어서 인근 시세보다 약간은 저렴하게 결정될 것으로 보입니다.
중도금 대출이 가능하므로 실수요를 원하는 청약자들이 많이 몰릴 것으로 보입니다.
청약은 규제지역으로 되어 있어서 청약자격 1순위도 동일합니다.
서울시 무주택 거주자 및 서울시 2년 이상 거주한 무주택세대로
청약통장이 2년 이상 되었고 예치금이 충족된 사람입니다.
최근의 부동산 시세를 본다면 정말 투자하시기에 두려움이 생기실 수 있습니다.
하지만 얼마 지나지 않아 다시 금리가 내려갈 것이고 러시아의 우크라이나 침략도 마칠 것이며, 부동산 시장도 점차적으로 회복될 것으로 보입니다.
그렇다면 장래 5년 이상을 보신다면 실수요자 분들께서는 이만한 입지에 이 조건은 상당히 매력적인 조건이 될 것으로 보입니다.
비록 부동산 거품이 있었긴 하지만 2021년에는 82 타입이 24억, 71 타입이 22억, 59 타입이 20억 원에 계약되기도 했습니다.
현재의 잠실 진주아파트 매물 현황
71 타입이 17억 5천만 원에 매물이 나와 있습니다.
매수자 입장에서 잘 협의하시면 충분히 어느 정도는 가능하지 않을까 생각됩니다.
분양권 프리미엄은 대략 4~5억 정도로 예상되네요.
■ 송파구 잠실 진주아파트(래미안 아이파크) 재건축 투자 전망
조합원 입주권이나 분양권을 받으시려는 분들께서는 반드시 확인하셔야 할 것이 있습니다.
현재 금리가 매우 높은 편이고, 물가도 이와 마찬가지이며, 러시아의 우크라이나 침공이 장기화되고 있으므로 반드시 확인하셔야 하는 사항이 바로 본인에게 충분한 현금 여유가 있는지 여부입니다.
여유가 되고 조건이 맞는 분들께서는 이런 좋은 조건을 잡으시기 바랍니다.
우선 잠실 진주아파트의 경우
2017년 12월에 관리처분계획인가를 받아서 재건축 초과이익 환수제를 피하였습니다.
추가분담금은 입주 시 완납하는 조건으로 되어 있으므로
조합원 입주권이나 분양권은 충분히 좋은 조건에서 매수하실 수 있을 것 같습니다.
일반적으로 조합원들은 이주비 대출금액을 약 4억 원 정도 받은 것으로 알려져 있습니다. 조합원 입주권을 매수하실 경우 약 4억 원 정도만큼 적은 금액으로 매수하실 수 있습니다.
분양권 프리미엄이 4~5억 원 정도로 예상되므로 참 좋은 선택이 되실 수 있습니다.
가장 발목을 잡는 금리도 2023년은 한동안 유지되면서 2024년부터는 다소 감소할 것으로 예상되고 있습니다.
그렇다면 금리상승에 따른 심리도 다시 회복되어 점차적으로 투자에 나설 것으로 보입니다.
그렇다면 지금이 바로 좋은 투자 적기이며, 잠실 진주아파트도 모든 좋은 조건을 갖추었으므로
조합원 입주권 투자 혹은 분양권 투자도 참 상황인 것 같습니다.
투자는 항상 상대방에게 어느 정도 이익을 준다는 생각으로 하셔야 합니다.
가장 바닥에서 매수하고, 가장 꼭대기에서 매도하려는 생각은 매우 위험할 수 있으며, 인간이 맞출 수 있는 영역이 아닙니다. 주식과 같은 증권도 같은 입장이죠!
지금 투자하시는 것은 장기적으로 보신다면 높은 부동산 투자 수익을 거둘 수 있는 아주 좋은 결정이 될 것으로 보입니다.
단, 경제적으로 여유가 있으신 분들만 해당됩니다.
끝까지 읽어 주셔서 대단히 감사드립니다.