부산 해운대구 우3구역 재개발 투자성 분석

안녕하세요.

 

 

오늘도 좋은 정보를 함께 공유하기 위해 다시 컴퓨터를 켰습니다.

 

그동안 제가 야심차게 정리한 내용들을 링크하였사오니 먼저 참고하시는 것도 부동산 투자에 좋은 참고가 될 것 같습니다.

 

부산 동래구 온천동 럭키아파트 재건축 투자성 분석 (tistory.com)

부산 동래구 온천동 럭키아파트 재건축 투자성 분석

 

부산 수영구 남천동 남천삼익비치(재건축) 투자성 분석 (tistory.com)

부산 수영구 남천동 남천삼익비치(재건축) 투자성 분석

 

2023년 부동산 전망과 투자 전략 (tistory.com)

2023년 부동산 전망과 투자 전략

 

오늘은 부산 해운대에서도 가장 손꼽히는 우동에 있는 우3구역의 투자성에 대해 한번 정리를 하겠습니다.

 

■ 해운대구 우동 우3구역 입지 분석

 

부산 해운대구 우동 우3구역

 

세계적으로 유명한 해운대에서 가장 살고싶은 아파트가 될 것입니다.

왼쪽으로는 벡스코 영화의 전당 미술관 신세계백화점이 있는 센텀시티

오른쪽으로는 좌동 신시가지 송정이 있습니다.

 

지하철 2호선 역세권

 

지하철 2호선 해운대역 혹은 중동역에서 도보 1분 ~ 8분 사이의 입지를 자랑합니다.

 

명문 학교를 품고 있는 학세권

 

모두 도보로 가능한 학교입니다.

해동초등학교 신도초등학교 양운초등학교

해운대 중학교 해운대 여자 중학교 양운중학교

해운대고등학교 해운대 여자 고등학교

 

인근에 신축 아파트 단지가 새롭게 활발히 들어서고 있습니다.

 

 그 아파트 단지 중에서 단연코 가장 돋보이는 곳이 바로 우3구역입니다.

 

■ 관광지 고급 호텔 백화점 마트 전통시장 병원 상권

 

세계인들이 찾는 유명한  해운대 해수욕장 동백공원 누리마루 APEC하우스 송림공원 해운대 달맞이공원 청사포

그 중에서도 젊은 사람들이 많이 찾고있는 해리단길

 

웨스틴 조선 더베이 101 부산 오션타워 오피스텔 그랜드호텔 글로리콘도 신라스테이 해운대 하버타운 오피스텔 그랜드조선 부산 파라다이스 호텔 부산 팔레드시즈

 

해운대 전통시장 홈플러스 이마트 해운대 로데오 아울렛 NC백화점 해운대점 롯데시네마 

 

인제대학교 해운대 백 병원 해운대 부민병원

 

■ 우3구역 재개발 진행 사항

 

구역 지정 : 2007.09.12

추진위원회 구성 : 2003.12.30

조합설립 인가 : 2015.07.31

시공사 선정 : 현대건설(하이엔드 브랜드인 디에이치 아센테르) 2022.09

 

 

구 분	내 용
규 모	22개동, 총 2,503세대
층 수	지하 6층, 지상 39층
조합원수	1,014세대
일반분양(예정)	1,489세대
대지면적	약 38,300평
공사비	약 1조 2,800억(평당 약 660만원)

 

차후 진행 계획

 

2023년 사업시행인가

2024년 관리처분계획인가

2025년 이주 및 철거

2029년 입주

 

■ 해운대 우3구역 투자성 분석(84타입 기준)

 

참고로 아직 조합에서 공식적인 비례율과 조합원 분양가에 대한 정보는 없는 상태임.

 

재건축과 달리 재개발은 네이버의 부동산 매물등을 조사하여 동일 상태의 부동산에 대하여 동일 조건을 찾기가 어려움

따라서 부득이하게 네이버 부동산에 있는 매물중 재개발로 검색하여 가장 저렴하게 나온 매물을 기준으로 투자성을 검토하고자 합니다.

 

우동3구역 재개발 매물

 

1.총 세대수 / 용도지역 : 2,503세대 / 3종 일반주거지역

2.대지면적 / 조합원수 : 32,844평 / 1,014세대

3.세대당 평균 지분 평수 : 32,844평 / 1,014세대 = 약 32.4평 / 1세대

4.예상 매매가 : 8.5억

5.해운대구 우3구역 투자성 분석

  1) 인근의 유사 크기의 단지가 없으므로 해운대 롯데 캐슬 스타와 가격 비교를 함

       84타입의 최소 매매금액이 약 10억으로 매물이 나와있음

  2) 우3구역의 토지면적은 롯데 캐슬 스타의 3,665평보다 약 8,96배 크고 하이엔드 브랜드와 다양한 커뮤니티를 감안하면

      우3구역의 아파트 가격이 약 13억 정도의 가치가 있을 것으로 예상해 봅니다.

  3) 8.5억 주택 매매가격과 건축비를 약 3.4억으로 잡으면 총 투자금액은 11.9억이 됩니다.

  4) 사업마진은 총 투자금액 11.9억에서 현재가치 13억을 빼면 1.1억의 마진이 생기게 됩니다.

  5) 84타입에 대한 대지지분을 약 15평이라고 본다면 남는 지분은 17,4평 / 1세대입니다.

  6) 예상시세 13억에서 건축비 3.4억을 빼면 9.6억이 남고 마진율을 1,000만원정도 뺀다면 9.5억이 남게 됩니다.

  7) 남는 지분에 대한 이익을 계산하면 9.5억 / 15평 = 약 6,330만원 /평 이 발생하게 됩니다.

  8) 남는 지분에 대한 이익은 17.4평 * 6,330만원 = 11억 정도가 남게 됩니다.

  9) 그러면 제가 사는 금액인 8.5억에서 11억을 빼게 되면약 -2.5억이 남게 됩니다.

  10) 즉 현재의 주택 매물을 매수하게 된다면 마이너스 2.5억에 매수하게 되는 셈입니다.

  11) 비교대상인 해운대 롯데캐슬스타의 매매가가 약 10억원이므로 약 2.5억의 이익 혹은 안전금액을 가지고 투자를

       시작하는 셈이 됩니다.

 

   12) 예상되는 특징

      - 보증금이 1.4억 월세가 50만원이 나오는 매물이므로 실제 투자금액은 7.1억에서 매수하실 수 있습니다.

      - 시공사에서 감정평가금액 100%에 대해 무이자로 이주비를 지급하는 조건이 있으므로 감정평가금액이 1.4억 이상이

        나온다는 조건에서는 더 이상 투자될 금액이 없습니다.

 

   13) 투자 검토를 생각해야 하는 이유

      - 현재가치에서 충분한 이익을 확보한 상태에서 매수하게 됩니다.

        (혹시나 해서 말씀드리지만 저는 매물 광고를 올리시는 분과 아무런 상관이 없는 사람입니다.)

      - 우3구역은 해운대에서 손꼽히는 가치를 가지게될 미래형 대단지 아파트가 될 것입니다.