안녕하세요.
오늘은 부산 수영구 남천동에 위치한 남천 삼익비치(남천2구역) 투자성에 대해 분석을 해 보려고 합니다.
남천 삼익비치라고 하면 부산에서 가장 비싸지만 핫한 곳입니다.
이곳이 현재 재건축을 하기 위해 2022년 10월 사업시행인가를 받았습니다.
새로운 아파트 시공사는 GS건설이며 브랜드는 "그랑 자이 더 비치"입니다.
지금도 벗꽃이 절정을 이루면 그 곳에서 많은 사람들이 와서 사진을 찍고가는 관광명소입니다.
앞으로는 세련되고 미래 지향적인 디자인이 담긴 아파트 사진을 찍으러 갈 수도 있겠습니다.
광안대교 방면에서 바라본 남천삼익비치입니다.
아파트 단지가 하나의 작품처럼 보여지네요.
■ 남천삼익비치 입지도
광안리 해수욕장 옆에 위치하고 있으며, 광안대교가 바로 앞으로 지나가고 있습니다.
광안 대교를 이용한다면 센텀시티와 해운대를 빠른 시간내에 이동할 수 있습니다.
바로 앞에 바다가 있고 뒤에는 각종 편의시설들이 많이 있다보니 옛날부터 부산의 고위 관리나 경제적으로 여유가 있으신 분들이 많이 거주하셨던 아파트입니다. 해마다 펼쳐지는 광안리 불꽃축제를 편안히 집 거실에서 모든 걸 누리실 수 있는 부산 최고의 자리라고 해도 전혀 이상하지 않습니다.
(글씨를 잘 못써서 죄송합니다 ~)
■ 남천삼익비치 재건축 진행 현황
1. 구역지정 : 2014년 5월 21일
2. 추진위원회 구성 : 2005년 12월 29일
3. 조합설립인가 : 2016년 7월 27일
4. 사업시행인가 : 2022년 10월 5일
기존 3,060세대이나 재건축후에는 265세대 정도가 늘어나서 총 세대수는 3,325세대가 될 것 같습니다.
현재 시가와 추가분담금까지 고려한다면 다소 부담스러운 금액이 되겠지만, 명실공히 자타가 인정하는 부산 최고의 아파트가 될 것이므로 추후 완공이 된다면 그 가치는 지금의 모든 부담을 깔끔히 상쇄하고 남음이 있을 것입니다.
도시정비사업 규정에 의하면 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 분양을 통지하여야 합니다. 그리고 분양통지 일로부터 30일 이상 60일 이내에 조합원들은 희망하는 평형 신청을 해야 합니다.
평형 신청결과를 조합에서는 조합원들에게 통지하게 됩니다.
■ 시공사(GS건설) 조합원 제안 내용
1. 조합원 평형 및 동 호수 우선 선택권 부여
2. 일반 분양가 대비 조합원 분양가 최대한 할인
3. 조합원 분담금은 입주시 100% 납부
4. 다양한 조합원 무상 제공 품목들 지원
■ 특화된 커뮤니티
피트니스 실내수영장 실내골프연습장 실내클라이밍 사우나 카페테리아 다목적홀 소공연장 다목적 체육관 체력측정실 어린이 도서관 스터디룸 맘스카페 북카페 게스트 하우스 스카이 풀 스카이 피트니스 GX룸 스카이 라운지
■ 남천삼익비치 투자성 분석
1. 인근 지역의 아파트 분석
- 2022년 12월 27일에 일반분양을 한 바로 옆의 삼익타워(남천자이)를 잘 분석해 보면 어느정도 분석이
가능합니다.
- 부산 최초로 평당 3,000만원 분양가로 정하였고 84A 타입의 경우 최고 청약율 481대1을 기록하였습니다.
- 일반분양 57세대 모집에 1순위 청약에 총 3,065세대가 지원하였습니다.
| 전용면적 | 평균분양가 | 분양세대수 |
| 59A | 63,190 | 3세대 |
| 59B | 68,500 | 2세대 |
| 59 | 63,750 | 1세대 |
| 84C | 88,840 | 22세대 |
| 84B | 83,590 | 2세대 |
| 주택형 | 공급금액(최고가 기준) | 분양가(평당) |
| 059.9987 | 63,750 | 2,656 |
| 059.9884A | 69,620 | 2,893 |
| 059.9902B | 72,800 | 3,012 |
| 074.9957B | 86,280 | 2,858 |
| 074.9825C | 88,840 | 2,962 |
| 084.9852A | 130,370 | 3,881 |
| 084.9932B | 108,490 | 3,175 |
| 084.9850C | 106,740 | 3,161 |
| 084.9907D | 104,670 | 3,101 |
84A 타입의 경우 최고 분양가는 평당 3,881만원을 기록하였고, 청약경쟁율은 오히려 최고치인 481대1을 기록한 것이 특이합니다. 부동산에서는 84타입을 일반적으로 국민평형이라고 부르고 있습니다.
2. 예상 남천삼익비치 추가분담금
- 33개동 3,325세대를 건축 예정중이며, 28~61층으로 지금보다 훨씬 더 웅장하고 아름다울 것입니다.
- 입주하시는 분들의 특성상 대부분 대형 평형 선호하십니다.
예를들어 30평형대를 가지신 분들께서는 40평형을 신청하실 것 같습니다.
- 아파트 특성상 대형 평형을 많이 넣다보니 일반분양은 거의 없을 것 같습니다.
- 그렇다면 조합원 분담금은 많이 상승할 수 밖에 없습니다.
(현 30평형 → 40평형일 경우 추가분담금은 약 10억 ~ 12억 정도 상승 예상)
3. 예상 남천삼익비치 분양가
- 누구나 예상할수 있는 일이지만 입지의 우월성 때문에 삼익비치가 삼익타워(남천자이)보다 일반 분양가가 높을 것으로
예상하고 있습니다. 다만, 그 차이가 어느정도일지가 궁금할 따름입니다.
- 삼익타워(남천자이) 84A 타입이 최대 분양가 3,881만원 정도이므로 삼익비치(그랑 자이 더 비치) 최고분양가는
평당 1,000만원이상의 풀러스 요인이 있다고 생각해 봅니다.
- 추가분담금에 대한 플러스요인이 평당 약 1,000 만원정도가 될 것으로 예상합니다.
- 현재 부산 수영구는 조정구역이 아니므로 분양가 상한제 적용을 받지 않습니다.
그러므로 인근의 시세와 비교해서 충분히 높은 가격으로 일반 분양을 할 것으로 예상됩니다.
- 아마도 예상되는 일반분양 가격은 평당 약 5,000 ~ 6,000만원 정도가 되지 않을까라고 생각해 봅니다.
(40평 기준시 20억 ~ 24억 정도 예상)
3. 예상 남천삼익비치 투자성
현재 네이버 부동산에 나와있는 84타입 최저가는 10억입니다.(남천자이 일반 분양가는 10억 ~ 13억 정도수준)
현재는 매수자 중심시장이므로 급매로 나와 있는 본 매물들을 매수하시는 것도 좋을 것 같습니다.
하지만, 금리가 매우 높은 상황이므로 현금적으로 여유가 있으신 분들만 매수하시기 바랍니다. 일부 대출을 받으시더라도 이주시에는 감정평가금액의 60% 정도는 무이자로 대출이 될 것이므로 그 돈으로 대출 일부를 상환하시면 되겠습니다.
단, 아직 조합에서 인정하는 감정평가금액과 비례율이 나오지 않았으므로 다소 변동성이 있는 것은 사실입니다.
예상되는 추가 분담금은 약 10억 ~ 12억 사이로 예상합니다.
그렇지만 추가 분담금을 납부해야하는 시기는 입주시기이므로 지금으로부터 약 10년 정도후가 될 것으로 예상한다면 똘똘한 한채에 대한 좋은 투자처가 될 수 있을 것 같습니다.
(참고로 저는 본 부동산을 중개하기 위해 광고하는 부동산업자분들과는 아무런 이해 관계가 없는 사람으로 여유가 되면 매수하고 싶어서 나름 분석을 해 보았습니다.)
매수후 부동산 경기가 회복되면 매도하시는 것도 좋은 방법이실 것 같고, 여유가 되시면 입주하셨다가 매도하시는 것도 좋은 전략이 될 것 같습니다.
정확하지는 않더라도 대략 숫자로 몇년후에 어느정도의 투자수익을 거둘 수 있을 것 같다는 것을 수학적인 계산식을 보여드리고 싶지만 지금은 고금리로 인한 심리가 매우 큰 변수가 되므로 숫자로 보여드리는 것은 큰 착오를 일으킬 수도 있어서 보여드리지는 않겠습니다.
남천삼익비치(그랑 자이 더 비치)는 그만큼 가치와 희소성이 있을테니까요!!!
오늘 하늘이 좀 흐리네요. 그렇지만 항상 맑음으로 건강하게 사시길 바랍니다.
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