안녕하세요.
보통 세금 중에서 제일 금액이 큰 세금이 양도소득세일 것입니다.
부동산 매도 여부를 결정하는 결정적 요소가 바로 양도세가 얼마인가?이지요
그래서 오늘은 양도소득세에 대해 한번 알아보고자 합니다.
양도소득세를 적게 내는 방법이 바로 절감 항목을 잘 활용하는 것입니다.
특히 양도소득세 절감 항목 중 자본적 지출에 대해 깊은 연구를 해 보고자 합니다.
자본적 지출을 미라 알고 영수증을 준비하는 것이 양도소득세를 절감할 수 있는 좋은 방법이기 때문입니다.
먼저 양도소득세 산출 공식을 알아야 좀 더 자본적 지출에 대한 이해도가 높아질 수 있습니다.
| 구 분 | 내 용 |
| 양도가액 | 매도한 가격 |
| ( - ) 취득가액 | 매수한 가격 |
| ( - ) 필요경비 | 자본적 지출액, 양도비용 |
| 양도차익 | |
| ( - ) 장기보유특별공제 | 장기보유특별공제표 참조 (현실적으로 세무사님께 꼭 문의하세요) 경우의 수가 너무 많아서 어렵고 복잡해요. |
| 양도소득 | |
| ( - ) 기본공제 | 1년에 250만원 공제(미등기 양도자산은 제외) |
| 과세표준 | 세금을 결정하는 기준금액 |
| ( * ) 세율 | 양도소득세율표 참조 (현실적으로는 세무사님께 꼭 문의해요) 경우의 수가 너무 많아서 복잡하고 어려워요 |
| 산출세액 | 최종적으로 납부할 금액 |
그러면 필요경비에 포함되는 항목은 크게 자본적 지출액과 양도비용이 있습니다.
그럼 여기서 취득가액은 절대로 손댈 수 없습니다.
만약 손을 댄다는 것은 다운계약 혹은 업계약과 같은 불법 계약이므로 절대로 해서는 안될 일입니다. 반대로 양도가액도 절대 손대서는 안 됩니다.
취득가액에는 매수금액과 매수비용(등기비, 법무사 수수료, 매수 시 부동산 중개 수수료 등)이 포함됩니다.
양도비용 역시 일반적으로 크게 비용이 들지 않고 대부분의 사람이 다 비슷비슷합니다.
즉 크게 관여할 일이 아닙니다.
그럼 마지막으로 손댈 수 있는 것이 바로 자본적 지출액입니다
먼저 자본적 지출이 왜 필요한지와 무엇인지 알아봐야 할 것 같습니다.
자본적 지출의 필요성 : 양도소득세 절감을 위해 관련 영수증 제출이 절대적으로 필요합니다.
자본적 지출이 무엇일까요?
먼저 국세청에서 정의하는 자본적 지출액에 대해 알아봐요!
(부동산의 관점에서 정리)
자본적 지출이란, 부동산의 가치를 증가시키고, 사용연수를 늘리는 지출입니다.
국세청에서는 대략적으로 아래와 같은 경우일 때 인정해 줍니다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
6. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우. 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입 된 것을 제외한 금액
7. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
자본적 지출은 서류로 근거를 제출해야 양도소득세 절감을 할 수 있습니다.
증빙 가능한 세금계산서나 현금영수증, 신용카드전표가 있어야 합니다.
예외적으로는 2018년 04월 01일 이후 양도분부터는 증서가 없더라도 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인이 된다면 자본적 지출로 공제를 받을 수 있습니다.
자본적 지출 적용이 가능한 항목으로는 방 확장, 샤시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설(예로 보일러) 교체비용 또는 내부시설 혹은 설비 교체비가 있습니다. 엘리베이터 혹은 냉난방기 설치비용, 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
그 외에도 부동산 취득 후 용도변경, 개량, 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설 비용, 수익자부담금, 개발부담금, 재건축부담금, 기부채납 한 도로의 가액 등이 대표적으로 포함된다고 보시면 되겠습니다.
반대로 수익적 지출이라 하여 적용되지 않은 항목은
도배, 장판, 타일과 변기 공사, 화장실과 마루 공사비, 외부 도색작업, 옥상 방수 공사비, 싱크대와 주방기구 교체비용, 보일러 수리비용, 문짝이나 조명 창문 교체, 타일이나 변기 교체, 하수도관이나 오수정화조 설비 교체비가 대표적입니다.
이상으로 제가 무척 궁금한 부분에 대해서 한번 정리해 보았습니다.
님들께서도 많이 필요하실 것이라 예상되므로 정성을 다해 정리하였습니다.
