이번에는 용답동 청계 리버뷰 자이 아파트의 투자성에 알아보기로 하겠습니다. 아무리 좋은 부동산이건 아파트건 투자성이 나와야 청약을 할 수 있으니 투자성 검토는 반드시 선행되어야 할 필수 과정입니다. 그럼 지난번 자료에 이어서 계속 정리해 보도록 하겠습니다.
앞에 올려 드린 내용은 아래를 클릭하시면 상세히 아실 수 있습니다.
용답동 청계 리버뷰 자이 청약 정보
최근 부동산 시장에서 볼 수 있는 대다수의 정보는 서울 강남 아파트마저도 2차 하락세로 접어들었다는 반응이 많습니다. 부동산 전문가들이 분석하기를 2024년에는 매매가의 소폭 하락이 있겠
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용답동 청계 리버뷰 자이 청약 투자성 정리
1. 사업 개요
1) 사업명 : 용답동 주택 재개발 정비사업
2) 대지위치 : 서울시 성동구 용답동 108-1번지 일대
3) 대지면적 : 53,677.20㎡
4) 연면적 : 236,061.375㎡
5) 건축규모 : 지하 2층 ~ 지상 35층, 14개 동 / 총 1,670세대
6) 주차대수 : 총 2,198세대
7) 시공사 : GS건설
8) 입주시기 : 2027년 2월(예정)
2. 전용 면적별 투자금액 정리
| 주택형(전용면적 기준) | 평균 금액(단위 : 백만원) |
| 59A | 1,001 |
| 59B | 1,044.5 |
| 59C | 1,009.5 |
| 73 | 1,160 |
| 78 | 1,233 |
| 84 | 1,296.5 |
| 비고 | 1. 분양가 : 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 2. 발코니 확장 : 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70% 3. 전용면적 59타입의 경우 평균인 1,018으로 가정함 |
3. 비교 투자 대상 아파트 선정
청계 리버뷰 자이와 동일한 용답동에는 비교 가능한 아파트를 찾기 어려웠습니다. 그래서 청계천 맞은편에 위치한 마장동 현대아파트를 대상으로 하기로 하였습니다. 1998년 4월에 입주한 아파트로 총 세대수 1,017세대입니다. 청계 리버뷰 자이는 2027년 2월에 입주하며, 1,670세대보다는 약 30년 정도의 오래된 연식과 653세대가 적은 만큼 다방면에서 열세에 위치하고 있습니다.
전용면적은 59 타입으로 해서 비교를 해 보도록 하겠습니다.
거래유형은 중개거래 기준으로 해서
9월에 12층이 783백만 원
10월에 25층이 780백만 원에
각각 거래가 되었습니다.
( 근래에 부동산 거래가 많이 줄었네요.)
그러면 평균값으로 계산해 보면 781.5백만 원, 약 782백만 원으로 가정해 보겠습니다.
여기서 새로 입주하기 위해서는 리모델링 비용을 포함하셔야 합니다.
사람마다 정도의 차이는 있겠지만 대략 50백만 원으로 잡으면 어떨까 합니다.
그러면 실제 투자금액은 832백만 원이 됩니다.
3. 전용 면적 59 타입 분양권 금융 비용 계산
실질적인 투자금액은 건설사에 지급하는 분양가(989백만 원)와 발코니 확장비용(18백만 원), 시스템 에어컨 설치 비용(6.55백만 원), 금융 비용(?)등을 다 포함해야 비로소 대략적으로나마 정확도를 높일 수 있습니다.
1) 계약금의 금융 비용 계산
계약금의 10%에 대한 금융비용은
분양가의 10%인 98.9백만 원 + 발코니 확장비용 10%인 1.8백만 원 + 시스템 에어컨 설치 비용 계약금 10%인 0.655백만 원 = 101.35백만 원
연이율을 4%로 가정하고 27년 2월 입주이므로 내년 1월에 계약금을 입금한다고 가정하면 약 38개월을 묵혀두어야 함
101.35백만 원 * 38개월 / 12개월 * 4% = 12.83백만 원
2) 중도금의 금용 비용 계산
마지막 중도금 납부일은 26년 9월이므로 총 33개월 동안 묵혀두어야 함
분양가의 중도금은 60%를 33개월 동안 순차적으로 묵혀두어야 하므로 평균적으로 절반인 16.5개월 동안 전체 중도금을 묵혀둔다고 가정해서 계산합시다.
중도금 (593.4백만 원) * 16.5개월 / 12개월 *4% = 32.63백만 원
(계산의 편의성을 위해 발코니 확장비와 시스템 에어컨과 설치 비용은 그렇게 크지 않을 것으로 예상되므로 제외합니다.)
3) 계약금과 중도금의 합계
단순히 더하기만 하면 되므로 45.46백만 원만큼 금융 비용이 발생하게 됩니다.
그러면 실제 투자되는 총금액은
분양금액 + 발코니 확장비 + 시스템 에어컨 설비 비용 + 금융 비용
= 989 + 18 + 6.55 + 45.46
= 1,059.01백만 원
* 취득세는 개인마다 다를 수 있으므로 추가 계산하지는 않습니다.
4. 용답동 청계 리버뷰 자이 투자성 결과
1) 리버뷰 자이는 총 투자금액이 약 10억 6천만 원이고, 마장동 현대 아파트는 약 8억 3천만 원이 소요됩니다.
그러면 차이나는 금액은 2억 3천만 원입니다.
2) 그러면 리버뷰 자이 아파트와 마장동 현대 아파트의 차이는 어느 정도인지를 판단하는 것이 분양권 투자의 핵심입니다.
3) 약 30년 정도의 연식차이과 653세대가 더 큰 리버뷰 자이 아파트가 우세이긴 우세인데요.
4) 용답동이나 마장동 분위기를 봐서는 적어도 3억 정도의 차이가 있지 않을까라는 생각을 해 봅니다.
5) 그렇다면 분양을 받는다면 약 7천만 원 정도의 안전마진을 가지고 시작하는 것이 됩니다.
6) 독자분들을 어떻게 생각하실는지 모르겠습니다.
7) 부동산 투자는 항상 위험을 수반하고 있으므로 열심히 공부하시고 확신이 설 때 투자를 하시기 바랍니다.
긴 글을 끝까지 읽어 주셔서 대단히 감사드립니다.