안녕하세요.
힐스테이트 e 편한 세상 문정 일반 분양에 대한 투자성 2
참고로 저의 글은 절대적인 기준으로 삼지 마시고
다만 부동산 투자를 하시는 데 참고하시면 좋을 것 같습니다.
힐스테이트 e편한세상 문정 (hillstate-elife-mj.co.kr)
힐스테이트 e편한세상 문정 분양 정보(1)
안녕하세요. 오늘은 힐스테이트 e 편한 세상 문정에 대한 분양 정보를 함께 공유하고자 합니다. 힐스테이트 e편한세상 문정 (hillstate-elife-mj.co.kr) ◆ 힐스테이트 e 편한 세상 문정 사업개요 사업명
leeeuol42.tistory.com
그럼 이제부터 본격적인 분석을 해 보도록 하겠습니다.
◆ 타입별 분양금액
| 타입 | 일반 분양 세대수 | 일반 분양 금액(단위 : 백만원) |
| 49A | 38 | 735 ~ 765 |
| 49B | 57 | 724 ~ 753 |
| 59A | 13 | 877 ~ 888 |
| 59B | 24 | 858 ~ 884 |
| 74A | 5 | 1,058 |
| 74C | 5 | 1,052 ~ 1,086 |
| 74D | 13 | 1,057 ~ 1,091 |
| 74E | 11 | 1,064 ~ 1,084 |
| 74F | 3 | 1,084 |
출처: https://leeeuol42.tistory.com/118 [부동산 주식 재테크 분석과 투자:티스토리]
어제 마지막으로 정리한 내용이었습니다.
◆ 인근 지역의 현재 시세 및 거래가액
인근의 문정시영아파트가 입지면에서 가장 비슷한 조건을 가지고 있는 것 같습니다.
분명 힐스테이트 e 편한 세상 문정이 더 좋은 조건임에는 분명하지만 위치가 가장 유사하며,
평형 타입(전용 46 타입)도 가장 유사한 조건을 가지고 있습니다.
그러므로 힐스테이트 e편한세상 문정의 49 타입과 문정시영아파트의 전용 46 타입을 비교해 보도록 하겠습니다. 참고로 문정시영아파트는 리모델링사업 진행 중이며 건축심의 중입니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 찾은 내용입니다.
참고로 직거래는 숨어있는 가격 변동 요인이 있을 수 있어서 제외합니다.
23년 9월 6층이 750백만원
23년 8월 9층이 747백만 원
대략 전용면적 46.26제곱미터인 경우에는
거래가액이 약 750백만 원이라고 보는 것도 맞을 것 같습니다.
◆ 힐스테이트 e 편한 세상 문정의 투자성 분석
힐스테이트 e 편한 세상 문정의 경우
49 타입은 대략 724 ~ 765백만 원이므로
약 745백만 원 정도를 평균이라고 잡아보겠습니다.
여기에서 추가로 감안해야 할 부분이
발코니 확장비 약 11백만 원
시스템 에어컨 4개소 약 8백만 원
주방 고급화 약 10백만 원
욕실과 현관 고급화 약 3백만 원
이렇게 추가하면 약 32백만 원이 더 필요하게 됩니다.
그렇다면
실제로 투자되는 금액은
745 + 32 = 777백만 원 정도입니다.
비교하려는 문정 시영의 경우
전용면적 46.26제곱미터의 거래가격이 약 750백만 원으로 잡았습니다.
전용면적 면에서
힐스테이트 e 편한 세상 문정이 약
49.7제곱미터 정도가 됩니다.
따라서 이것을 약 보정해 준다면 차이가
49.7 - 46.26 = 약 2.4 제곱미터 정도가 발생합니다.
눈대중으로 약 5% 정도가 될 것 같습니다.
그러면 문정시영의 가격도 약 5% 정도 상승시킨다면
예상 거래가액이
약 750 * 1.05 = 787백만 원 정도가 됩니다.
금융 비용 분석
계약금 10%
중도금 1차 10%, 2차 20%, 3차 20%이며
잔금 40%까지는 약 1년이 남았습니다.
그래서 대략적 평균적으로 약 6개월 정도에 계약금과 중도금을 30% 정도를 납부한다고 가정한다면
777백만 원 * 0.3 = 약 230백만 원이 됩니다.
연간 약 4%의 금융비용이 발생된다고 하면
6개월 간에는 약 2% 정도의 금융비용이 발생한다고 봅시다.
230 * 2% = 4.6백만 원
그러면 약 5백만 원 정도의 금융비용이 발생합니다.
그러면 실제 투자되는 금액은 782백만 원 정도가 됩니다.
◆ 힐스테이트 e 편한 세상 문정의 투자성 세부 분석
아직까지는 힐스테이트 e 편한 세상 문정이 투자성 면에서
약 2백만 원 정도 우위에 있는 것으로 나타났습니다.
문정시영은 총 1,316세대이며
힐스테이트 e 편한 세상은 1,265세대로
총 세대수 면에서는 문정시영이 51세대가 많습니다
하지만 시세에 변동을 줄 만한 차이는 없을 정도입니다.
하지만 여기에 더해서 우위를 확보하는 내용이 있습니다.
바로 신축아파트가 주는 프리미엄이 있습니다.
최근 급등한 각종 건축비와 인건비를 모두 포함하고 있다는 것이 매우 중요합니다.
어떠한 일이 있더라도 이 금액이 정해졌다는 사실이 매우 중요한 포인트가 됩니다.
불확실성이 없는 것이 큰 장점입니다.
정확한 금액으로 환산하기 쉽지는 않지만 굳이 환산한다면
최소 1~2억 정도가 되지 않을까라는 생각을 해 봅니다.
조합원 입주권의 경우
앞으로 추가적으로 얼마나 더 투입될지 판단하는 것이 쉽지 않다는 단점이 있습니다.
여기에 더하여 명문학교인
문정초, 문정중, 문정고가 더욱 가까이 위치하고 있습니다.
큰 차이는 없지만 마이너스 요인은 아닙니다.
따라서 결론적으로 정리를 해 보면
지금 힐스테이트 e 편한 세상 문정 아파트를 당첨되는 것이
유리하다고 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.
뿐만 아니라
머지않아 미국 금리도 내려갈 것으로 예상됩니다.
아무리 늦어도 내년 여름이나 내년 말에는
미국의 금리 인하가 시작될 것으로 보이고
그리고
한국 금리도 2025년부터는 차츰차츰 내려갈 것으로 예상합니다.
그렇다면 입주 완료 후 2025년부터는
다시 아파트 가격이 어느 정도 상승할 것으로 예상됩니다.
급격한 상승 대신 완만한 상승 곡선을 그리게 될 것 같습니다.
이것을 감안할 경우
좋은 아파트에서 사시면서
투자 수익은 추가적으로 누리실 수 있을 것 같습니다.
합리적인 투자를 통해
경제적인 자유를 마음껏 누리시길 바랍니다.